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要想通过一篇文章了解物流地产，首先需要明确的有三点：什么是物流地产、物流地产的运营模式和发展现状。
什么是物流地产
简单来说，物流地产的本质是地产，它是经营专业现代化的物流设施的载体，同时也是物流服务和地产服务一体化的创新成果，属于工业地产的范畴。事实上，“物流地产”的概念是由美国的普洛斯公司在上世纪80年代率先提出的，至今已有20多年的历史。
物流地产的主体是物流地产商，它们主要为客户提供的服务包括以下四种：按照客户需求开发物流设施和物流园区、开发仓储设施、收购客户物流配送设施并转租给客户、提供咨询服务。
此外，物流地产还具有以下特点：
①与住宅房地产、商业地产相比，物流地产的投资风险相对较低、回报较高。物流地产能够为入驻企业提供物流运输、生产制造、信息技术等服务，不像住宅房地产、商业地产那样容易产生价格波动。
②土地获取价格低，短期内租金回报可观，管理相对轻松。首先，物流地产的土地获得价格较低，从长远看，未来增值的空间会比较大；其次，在短期内，物流地产的租金回报也很可观，出租的年回报率可达8%-12%，高于普通住宅或商业物业不超过5%的租金回报；第三，物流地产的租期普遍较长，租客的自身业务和客源都比较稳定，管理相对轻松。
③物流地产对规模化、网络化和信息化要求高。在项目的建设前期，物流地产的资金门槛相比房地产等行业的门槛要高，而且在物流地产的后期经营管理中，对管理能力、运营能力要求也很高，需要实行专业化的管理。因此，物流地产投资商需要聘请专业的设计师，引进先进的管理模式。
物流地产的运营模式和发展现状
熟悉物流地产的人都知道，2015年被称为物流地产的“爆发年”，蓬勃发展的电子商务，一方面给商业地产带来冲击，另一方面也为物流地产带来了机遇。无论是近年来不断上涨的仓储物流需求，还是消费升级对购买力的促进作用，都引发了物流地产的新一轮增长点。
不少提前布局的外资企业乐开了花，比如最为知名的国外物流地产巨头——普洛斯，凭借提前10年进入中国市场的独到眼光和高标准的物流基础设施，占据了过半的市场份额（截至2015年底）。而不少国内的大型企业在去年大肆进军物流地产，比如万科、绿地等大型房企，更有平安不动产、黑石集团这些“隐形霸主”。
★★地产商主导型：普洛斯
这类物流地产的投资主体是房地产开发商，它同时也是投资者和物业管理者，配备高标准的物流基础设施，通过将物流业务外包给专门的物流公司，普洛斯会向入驻企业提供物流园区与物流设施开发、仓储设施开发、收购与回购以及咨询服务等等。在这种模式中，物流商不需要动用大量资金，从而能够更好地支持物流配送和仓储。此外，亿欧此前曾撰文《万亿级的物流地产市场，却被外来入侵者普洛斯独食？》，清晰地阐述了普洛斯的发展脉络及布局情况，可供行业人士参考。
★★物流商主导型：传化物流、上海百联集团
由物流商主导的物流地产具有降低租金成本、折旧费用，并享受税收减免优惠政策等优点。不过，这种模式由于在建设上的非专业性，很可能会导致成本较高、占用资金较多、物业管理水平较低等问题。
比如传化物流主要以信息化平台为主，为中转型货主提供便利条件，现已形成专用化学品研发、生产及销售以及公路物流平台运营双主业协同发展的业务格局。而上海百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，通过自行经营自有地产的方式加强管理的有效性，但同时也变相地提高了管理成本。
★★向物流地产转型：万科、平安不动产
2015年初，平安不动产成立了物流地产事业部并开展物流地产业务，意欲通过物流园将综合金融产品深入供应链下游，并形成网络体系。而万科在2015年6月撤销了物业地产事业部，成立了万科物流地产发展有限公司，正式宣布进军物流地产，半年后已正式获取6个物流地产项目，往转型为城市配套服务商又迈进了一大步。
★★物流商与地产商建立合作关系
双方通过签订合同，共同出资经营并分工合作，充分发挥各自的优势，不仅有物流企业专业化的物流技术，还结合了地产企业拥有雄厚资金的优势，这种方式有机会使双方企业实现利润最大化。但缺陷在于双方在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾，同时信用问题也令人堪忧。
除上述模式之外，物流地产的运营模式还存在第三方牵头型，即由第三方对物流企业和地产企业的实力情况进行审查，并整合双方拥有的资源，由第三方负责企业招标等内容，从而实现强强联合。据知网显示，这种模式可分为：物流商全部包揽、电商全部包揽、地产商和物流商各干一半、地产商主导、电商主导以及政府管理物流地产等。
当前，各地的物流地产都处在蓬勃发展期，但难以顺利拿地、土地性质模糊却成了地产商当前面临的瓶颈。另外，需要注意的是，在一些非理性供应工业仓储用地的城市，若企业仍保持大举进攻的态势，未来很有可能出现空置率高的风险。
物流周期的拐点即将来临
如今，一二线市场土地竞争已呈白热化趋势，市场土地供求结构正在发生变化。当物流地产市场供给大于需求时，就会出现空置率风险。若企业对风险认识不足、盲目开发，就会造成空置率高和投资风险大的问题。
一些投资商一味地套用住宅开发模式来开发物流地产，导致运营风险较高、物业管理风险较大等问题的产生，缺少一支专门的物业管理队伍，这也是当前物流地产面临的困境之一。
物流地产不同于商业地产，行业的配送需求是在一定范围内产生波动的，不会出现剧增或递减的现象。目前物流地产的需求已经趋于稳定，短时间内不会产生大规模的新增需求，更多的可能是入驻企业的更换和迭代，如亚马逊退出、京东入驻等易主的情况。
当下，物流地产新增的供应其实已经能够满足近几年的市场需求，国内市场即将面临物流周期的拐点。因此，从事物流地产的企业更需要警惕疯狂扩张之后的理性回落，仔细看看手中的牌，切勿在最后仅剩下数座空城和有价无市的住房市场。
