19岁开实体店，折腾20年，他一直跟商业地产较劲

如果乐铺这件事不成功，一定是我的问题。

---乐铺CEO张家鹏

乐铺不是张家鹏第一份创业，19岁开实体店，经营8年，加入DTZ戴德梁行工作10年，2012年，张家鹏开始新的创业，创办的睿意德商业地产，主要为大型购物中心提供招商运营、策略运营等深度服务，业务开展顺利，期间有多家小品牌找上门来咨询，但是受限于睿意德商业地产的大公司运营体系无法服务小品牌，早年自己开实体店铺的经历和需求，乐铺这个新品牌于2015年8月应运而生，幸运的是，2016年1月乐铺宣布获得经纬中国数千万元Pre-A轮融资。

时隔一年见到张家鹏，乐铺已经发展成为50人团队的公司，乐铺的定位是中国首个实体店铺互联网服务平台。简单来说，就是帮助实体创业店主提供智慧选址服务，并且为店主提供一系列开店解决方案，换句话说，你想要开一家面馆，你可以通过乐铺找到你所需要的商铺资源，乐铺为你提供对应的服务。

张家鹏认为，目前商业地产的现状存在有效供应不足和供需严重错位两大问题。而传统中小商铺更是存在“选址周期长”、“决策失误率高”、“隐性风险多”三大痛点。传统意义上，中小商铺的选址周期是3个月，乐铺服务的客户将选址周期缩短为1个月，针对决策失误率高的难题，乐铺通过数据支撑来匹配客户所要从事的商业形态，另外，代出租和无法办理营业执照等隐性风险也可以得到有效解决。

数据层面，截至2016年8月16日，乐铺共上线1**90套商铺，已成功帮助开店3749家。张家鹏介绍称，获取商铺的渠道包括线上用户提交和众包两种方式，针对众包，每套商铺资源花费的成本是10块钱。北京大概有20万套商铺资源，乐铺的上线量接近80%，在刚刚过去的7月已经完成500单的交易。

为了更好地规避掉行业原有的潜规则，乐铺推出五大商铺经纪标准：1）每单收取固定佣金3000元；2）店铺包转，转不出去不收取服务费；3）精准配铺，通过BIAIS系统与选址报告；4）开店代办，代办营业执照，提供设计和装修代办等服务；5）九成佣金分享，每单的成交佣金经纪人可得到90%佣金。

对于张家鹏而言，做商铺租赁平台这件事对于行业的真正改变在于让交易效率和运营效率更高，让更多极度分散的C端用户决策更加理性，提高开店成功率，同时也实现了用商业创造幸福的使命。张家鹏认为，对比10年前的商业地产，过去商铺供应资源稀缺，现在商铺供应充裕，行业内有“一铺养三代”的说法早已经被打破。而且，在运营方面也由单一商品到场所体验再到关系时代的迭代升级。

创业做乐铺，项目早期也会遇到很多难题，张家鹏坦言，早期想通过物业获取商铺资源，花费了大量的时间和精力并没有取得好结果，也尝试过3个月自有经纪人发现行不通，除此之外，还会遭遇开发系统没人用的尴尬。好在经历几个月的摸索之后，总算探索出一条比较合适的模式发展。

张家鹏对乐铺整个平台的规划，大致可以分为三步：第一步主要是为客户提供选址服务，第二步是希望打造成生意人服务平台，最后想要成为智慧决策平台。未来无论是小白还是有经验的店主，都可以得到相对应的服务。而乐铺也将快速接入更多服务，比如有服务能力的装修平台、金融服务等租后服务来扩大整个平台的想象空间。选址服务是一个2000亿的市场，而租后服务是7000亿的大市场，所以，对比来看，租后市场更具吸引力。

对于商铺租赁的未来发展趋势，张家鹏认为，未来的装修可能会越来越轻，比如，涂鸦更能迎合消费者的喜好，不需要再花费更多来做装修。另外，空间共享化或许也是未来的趋势，未来一个店可以经营多种业态，提高坪效。还有，闪店化也可能成为未来的趋势，通过短期租赁来提高品牌知名度或许是一种新玩法。

粗略地计算，按照乐铺成功帮助开店3749家，每单3000元佣金来计算，乐铺创业这一年的营业收入为1124.7万元，对比2000亿的大市场规模，那么互联网对于传统商铺的渗透率依然很低。但是客观来讲，这也是一个不容易渗透的行业，特点也很鲜明，市场极度分散、短期内用户意识很难提高，交易逻辑比较复杂等种种问题需要面对，总之，挑战很大。

其实，无论是任何一个行业都绕不过提高交易效率，降低成本，增强用户体验这道坎，商铺租赁依然如此，30天的选址周期远远不是效率的终点，应该还有非常大的提升空间，另外，能否为商家提供更多深层次的服务或许是真正决定一家平台走得更远的重要因素，而且强大的数据支撑，最大程度地保证经营者能够做出正确的决策，促使一个小品牌也能形象上得分，发展上得益，最后商业得利。跟商业地产的其他细分领域相比，未来充满太多未知，但是值得期待。